欢迎访问凯发娱乐! 关于凯发 | 加入凯发 | 联系方式
凯发首页 | 凯发动态 | 通知公告 | 凯发文档     凯发科技    | 凯发数据库 行业资讯 | 行业招聘 | 花木资讯 | 会议会展
会员名单 | 会员动态 | 会员业绩 | 会员荣誉     凯发论坛    | 园艺杯评选 行业法规 | 求职招贴 | 世界凯发 | 人居环境
http://www.bjyl.gov.cn/ztxx/zlylfxgcyjhj/ http://www.bjyl.gov.cn/sdlh/csfzxjs/
 “反规划”与城市土地优化利用探究 
“反规划”与城市土地优化利用探究

凯发娱乐 www.meinuge.com 当前,在实际的土地储备工作中,政府过于重视经营性建设用地储备为政府带来的直接经济效益,而忽视了土地储备的公益性本质,导致土地储备目标有所偏离。在大力推进生态文明建设的背景下,如何建立合理的城市土地储备结构与供应时序,使土地储备目标由以经济利益导向往经济、社会、生态协调发展转变,进而实现优化土地利用结构和城市空间布局的目标,成为土地储备工作中的热点问题。

  “反规划”理念的概念阐释

  在大力推进生态文明建设和新型城镇化的背景下,“反规划”理念以生态基础设施的布局和建设为基础,摒弃传统的建设用地先行、以短期经济利益最大化为目标的土地储备与供应方式,倡导“先底后图”的城市规划理念,将土地价值捕获和城市土地生态承载力评价的方法运用到土地储备规划的制定过程中。

  在此理念指导下,一方面可促进形成持续完整的生态系统格局,为城市持续地提供生态服务价值功能;另一方面,对非建设用地区域的划定能引导区域土地的合理开发利用,进而有效控制城市无序蔓延,有利于城市空间结构的优化。

  城市生态基础设施由于其公益性,无法在短期内为城市带来明显的经济效益而被开发者忽略,导致城市生态环境的破坏和土地利用结构失衡?;凇胺垂婊崩砟畹耐恋丶壑挡痘窈屯恋厣性亓ζ兰?,不但证明了城市生态基础设施具有明显的生态价值和社会价值,更能为城市带来可持续的经济价值。

  生态基础设施的经济价值捕获。土地价值捕获是指归因于社会贡献的土地价值增值部分或全部被社会回收的过程,可以凭税、费或其他财政手段将其转化为公共财政收入,或是让开发商把土地增值的资金投入到一些提升公共福利的支出中。它是衡量土地的生态和社会效应从而补偿经济价值损失,并通过价格法和效用估价法研究房地产价格与其诸多影响要素之间的关系,包括区位特征、建筑特征和邻里特征三个特征要素。土地价值捕获理论论证了城市生态基础设施与房价之间相互作用的关系,说明城市生态用地的储备与城市经济发展之间并不是对立的关系。相反,良好的城市生态环境还可以为房地产业带来经济上的收益。

  城市经济活动的生态环境约束。在“反规划”理念下,城市土地生态承载力可以为城市土地储备结构与供应时序提供一种衡量标准或构建方法。在城市土地储备过程中,将城市土地生态承载力转化为土地的生态适宜量进行研究是一种简单有效的思路,即运用土地生态适宜性评价指标对城市待储备土地的生态适宜量进行测度,并根据结果划分不同的生态适宜性等级,将不适宜建设用地的作为城市生态用地进行储备,从而可以从生态的角度出发,确立城市的土地储备结构。

  城市土地储备结构和供应时序问题

  我国城市土地储备仍处于探索发展阶段,各项制度还不够完善。近年来,由于粗放的土地利用方式致使城市环境的恶化,以及城市无序扩张导致的一系列城市问题,为人们敲响了警钟。

  土地储备结构失调,城市功能结构失衡。国内城市的土地储备和供应结构主要以工业用地为主,公共设施用地、道路广场用地、绿化用地等占城市用地的比例越来越小。全球各城市的工业用地平均占比一般是10%—15%,而中国的城镇化过程中,工业用地达40%—50%,且主要用于开发区建设。根据图1可知,2009年至2013年,我国土地供应总量呈先上升后下降的趋势,其中工业用地的供应量远大于商服用地和其他用地类型。由近五年各类用地供应比例可知(如图1),工业用地比例呈现上升后下降趋势,但比例仍然偏高,其中2013年工业用地占总用地的42%,而其他用地仅占总用地的3%,仅为工业用地的1/12。工业开发区过多且使用效率低下,导致生态用地和住宅用地比例严重不足,城市功能结构失衡,土地的生态承载力下降。

  土地供应时序不当,片面追求短期经济效益。我国土地的储备与供应在时间上属于“即储即供”,土地供应计划期较短,主要以年度计划为主,缺乏对城市未来发展的长期用地规划。由于土地储备和供应时序不当,使土地的供给远远满足不了市场的需求,引起地价与房价大幅度上涨、土地储备周期偏短,储备土地无法起到“水库”的作用,不能有效地调控土地市场。另外,由于制造业投资不仅可以给政府带来直接的增值税收入,而且可以因制造业带动本地服务业发展,给地方政府带来高额商住用地出让金和服务业的营业税收入。因此,在中国独有的征地、出让体制下,地方政府为追求短期的经济收益不惜低价、优先出让工业用地,并进行区域间的招商引资竞争,人为压低工业用地出让价格,从而带来工业用地过度扩张、用地效率低下问题。

  土地储备规划环节缺失,储备和供应模式粗放。现行的土地储备往往依据城市规划和土地利用规划进行,缺乏土地储备的专项规划,加之土地储备机构过分追求土地经济价值,导致土地储备存在盲目性而缺少前瞻性。以上海、南京、广州为例,虽已展开土地储备规划的编制实践,但在土地收购时缺少前瞻性的储备目标。城市土地储备以外延扩大为主,征地范围集中在城市外围的农用地和生态用地,对于城市内部的分散闲置用地和低效用地则缺乏系统整理和开发再利用。增量土地利用多,而存量土地利用少且呈现分散无序的状态,致使城市“摊大饼”式地向外无序扩张,现有土地资源得不到高效利用。

  土地储备缺乏统一管理,公益性难以体现。土地储备制度本身具有公益性,土地资源的配置直接影响社会资源的分配和居民福利最大化的实现,这就要求政府垄断土地的供应。但由于土地制度不健全、土地储备机构众多,许多土地储备机构并不能真正垄断土地一级市场。特别是对数量巨大的存量土地,除土地储备中心外,还有旧城改造办公室、建委等部门也控制土地的整理、开发和供应权。这种储备土地的碎片化管理直接导致了部分经营性用地没有经过统一规划就直接进入土地一级市场,且导致经营性用地多而公益性用地少,土地供应结构不合理,土地储备无法发挥其公益性本质。

  城市土地储备结构和供应时序优化建议

  “反规划”理念为我国城市土地储备的发展提供了新观念和新思路,未来城市发展不仅要重视对土地直接经济价值的开发,还应当充分利用土地的生态价值和社会价值?;谡庖唤崧?,针对我国未来城市土地储备的发展,可以提出如下建议:

  控制工业用地比例,增加城市生态用地储备?!度恋乩米芴骞婊僖访魅分赋觥俺钦蛴玫啬诓恳刂粕玫?、保障生活用地、提高生态用地比例”,使城市土地储备与供应在工业、房地产业与其他各类用地中尽量平衡。伦敦、纽约、东京、巴黎和芝加哥等国际性大都市在城市工业用地生态化建设领域已取得了不小的成绩,并积累了经验。通过对市区工业用地的治理和再开发,将工业外迁至新城或城市外围,变工业用地为区域性公园或公共开敞空间,严格控制工业用地在市中心的比例,并运用经济、法律、政策等多种手段保证城市生态建设的推行,让城市面貌焕然一新。

  优先考虑生态用地供应,合理安排储备土地供应时序?!胺垂婊币笸恋卮⒈赣牍┯π柙谝汲鞘蟹⒄狗较蛏戏⒒幼饔?,以前瞻性的眼光看待城市生态用地的储备,做到生态基础设施、市政公共设施先行,围绕非建设用地进行建设用地的储备规划。具体实施步骤如下:第一,对有利于土地增值和城市可持续发展的生态用地优先储备、优先供应,在生态用地先行的基础上规划储备其他类型的用地;第二,制定合理的土地储备计划,对于不同区域同功能土地的储备应拉开足够的时间梯度,考虑城市建设相对于土地储备与供应的滞后性,合理安排房地产开发与基础设施建设在储备和供应上的先后顺序,为长期发展留有充分的余地。

  增加土地信息储备,制定土地储备规划。由于土地储备需要大量的资金支持,如果土地储备机构对所有待储备的土地都通过征、购、置换等直接的方式进行储备,则可能面临巨大的资金压力和投资风险。而土地储备规划的制定实际上为土地储备增加了一种新的储备内涵——土地信息储备。借助于土地生态承载力的评价,结合土地的生态、社会和经济效益,可将具较大升值空间的土地优先进行储备,并确定有层次性的短期、中期土地出让计划,尽量实现成片推进、有序开发。这不仅可缓解土地储备给政府带来的巨大资金压力,还便于有计划地分时、分类开展土地储备工作。

  增加公益性用地储备,统一供地管理。集体建设用地入市和全面深化改革的提出,将促进我国现行的土地储备制度的根本性变革。一方面,由于农村集体经营性建设用地能够不通过政府收购而直接进入土地一级市场交易,将直接导致土地储备范围的缩减,特别是对增量土地的储备规模将大幅减少,今后的土地储备工作主要以城市存量土地储备为主;另一方面,集体建设用地入市使政府对土地的调控能力减弱,未来市场机制将发挥重要作用。作为维护城市土地安全和稳定土地市场的政府手段,土地储备制度的公益性本质要求政府保有对公益性土地的征收权。同时,未来的土地储备机构应当以社会福利设施和生态基础设施等用地的储备为主,土地储备结构将会发生很大的变化。在这种趋势下,完善土地储备制度、统一供地管理机制是集体建设用地入市的必然要求。因此,应当增加社会公益性用地储备,将各类土地的储备比例纳入统一编制和管理,供应时再统一分配。

 

 

 

上一篇:瑞士:叶形凉亭    下一篇:重树山西形象 大力发展文化旅游业
 
 人居环境
 世界凯发
 · 苹果买光亚州绿化树木到农场买树
 · 英国植物园:收集植物种13500类
 · 悉尼皇家植物园:将色彩带入冬季
 · 杜鹃花攻陷爱尔兰 或将出动军队
 · 法国成立生物多样性署
 · 马达加斯加木材砍伐失控
 · 全球变暖放缓期间森林碳排放量下降
 · 欧盟开发低成本环境友好型造林技术
 · 森林里的主题酒店--考艾度假酒店
 人居环境
 · 改善农村人居环境“三注重”
 · 迈向生态文明时代的核心动力
 · 十三五区域将打造“4+3”格局
 · 美国:海滨农场
 · 瑞士:叶形凉亭
 · “反规划”与城市土地优化利用探究
 · 重树山西形象 大力发展文化旅游业
 · 重庆北碚定位打造宜居城市新形象
 · 加快城市建设 打造山西新形象
 花木资讯
 · 谈优质观赏树种--槭树
 · 寺庙凯发植物的配置
 · 水生植物的种植密度
 · 兰花叶面施肥“两要两不要”
 · 六类月季的修剪方法
 · 豆亚目-被子植物门-紫藤
 · 蔷薇亚纲-双子叶植物纲-爬山虎
 · 卫矛科-Euonymus fortunei-扶芳藤
 · 合瓣花亚纲-忍冬属-金银花
关于凯发 | 联系方式 | 加入凯发 | 凯发公告 | 凯发动态 | 凯发娱乐

     

地址:北京市海淀区三里河路9号。电话:010-57100023   邮箱:[email protected]          版权所有:凯发娱乐